去年板块价格战，今年房价上3万？杭州这里“涨”声暗涌
浙江在线-住在杭州网5月14日讯（浙江在线记者詹慧雯）最近，我们一直在关注杭州各大板块房价基准线更新的话题。深入探讨此话题，有一个热门板块就不得不提：萧山南部卧城。 去年11月，因印江南低开、板块价格混战，萧山南部卧城全城瞩目。今年5月，桂语朝阳即将面市，南部卧城重回大众视野。 坊间传言，楼面价20059元/㎡（自持8%）的桂语朝阳预售证价格将向3万元/㎡看齐。若消息属实，那么无疑桂语朝阳将打破南部卧城现有的房价基准线。 风口下的南部卧城，如今是何动态？上周，记者进行了一次实地探访。http://img.zjol.com.cn/mlf/dzw/zzhzw/ycpd/zhwgrym/201905/W020190514615157096651.png 萧山南部卧城楼盘分布图（制图：方仲辰）一 先来谈谈本次探访从售楼部端口获取到的一些信息。 1、桂语朝阳确实要开盘了，预计备案精装均价在29800元/㎡。 “桂语朝阳计划首开15号楼、20号楼高层房源，主力户型97方、114方、133方、138方，其中97方户型预计精装均价26000-28000元/㎡，114方户型预计精装均价28000-31000元/㎡，133方、138方大户型预计精装均价在3万元/㎡以上。”现场销售这样告诉记者。 值得关注的是，在记者探访当天，南部卧城几大楼盘不约而同地向我们透露出这样的消息：桂语朝阳领证就在这两天了；他们连开盘场地都准备好了。 可遗憾的是，当天下午，记者接到一位知情人士的线报，说桂语朝阳的开盘时间又延后了，原因是预售证依然在排队申领中。http://img.zjol.com.cn/mlf/dzw/zzhzw/ycpd/zhwgrym/201905/W020190514615157197253.jpg 工作日的中午，绿城九龙仓桂语朝阳售楼部内人潮鼎沸 2.不止桂语朝阳，南部卧城其他楼盘也在“蠢蠢欲动”。 “桂语朝阳卖3万元/㎡，我们肯定卖3万元/㎡以上的，我们位置比他们好多了。”德信市心府的销售告诉记者，市心府的高层8号楼最快本周之内就能领证。 据悉，市心府此前一直在销售排屋房源，8号楼是项目高层房源的首次推出。 无独有偶，同样将于5月份首推高层房源的，还有德信金茂佳源府。 “我们洋房全部卖完了，接下来要卖高层房源了，价格预计跟前期洋房价格差不多吧。”德信金茂佳源府的销售表示，之前卖出洋房都是“亏本让利”的，买到肯定是赚到了。 据了解，德信金茂府佳源府此前在售1-6号楼，精装均价在26000-28000元/㎡左右，为9-11层的小高层。http://img.zjol.com.cn/mlf/dzw/zzhzw/ycpd/zhwgrym/201905/W020190514615157273359.jpg 德信市心府位于萧山汇德隆购物中心南面，与地铁2号线潘水路站直线距离600米左右 3.浙二医院，已成萧山南部卧城最大IP。 和阿里巴巴之于未来科技城一样，眼下浙二医院成为了萧山南部卧城最大的IP。 走访期间，几乎所有在售楼盘销售都会向到访客户重点推介区域配套浙二医院，带客户畅想一番浙二医院的建成对于后期相关产业、地铁轨道交通走向的带动。 “未来，地铁1号线延伸段往南部卧城这边过来，浙二医院大概率会设置站点。还有规划中的地铁11号线，也会从浙二医院这边经过。”融信旭辉湘湖悦章的销售这样介绍道。http://img.zjol.com.cn/mlf/dzw/zzhzw/ycpd/zhwgrym/201905/W020190514615157443295.jpg 融信旭辉湘湖悦章区位图
二 听完销售们的话，我们再来看几组数据分析。 1.板块新房去化情况。 整个萧山南部卧城目前有7个楼盘在售，销售速度最快的是滨江碧桂园卧城印象。 值得关注的是，早在2018年11月，滨江碧桂园卧城印象就一次性地领出了所有高层、排屋房源的预售证。目前，项目高层房源已全部售罄，仅剩部分排屋房源在售。 当然，卧城印象本身的项目体量也不大，地上可建面积在6.5万方左右。 此外，相对去化比较快的楼盘还有德信碧桂园印江南，印江南的高层房源也已全部销售完毕。 截至记者发稿期间，印江南洋房6号楼、小高层22号楼正在进行摇号登记。而当6、22号楼摇号完毕，印江南可售房源就只剩下3幢小高层和2幢排屋了。 萧山南部卧城楼盘销售情况表
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2.板块新房价格情况。 从这7个在售楼盘申领出的预售证价格来看，价格最便宜的当属佳源湘湖印象。 佳源湘湖印象前期高层精装均价在19666元/㎡，小高层精装均价在23118元/㎡，是南部卧城目前所有在售楼盘中价格最低的一个。 其次，是毛坯销售的德信碧桂园印江南，高层毛坯均价22000元/㎡。 湘湖印象拿地时间较早，印江南毛坯销售，故而这两个楼盘的单价较低。 除了这两个楼盘以外，目前南部卧城板块主流房价依然在：高层精装均价在25000-26000元/㎡左右，洋房、小高层精装均价在26000-28000元/㎡左右。 此外，还值得关注的是，区域内不少楼盘有规划排屋类低密度产品，普遍以毛坯形式销售，均价在42000-46000元/㎡。 萧山南部卧城在售新房价格情况表http://img.zjol.com.cn/mlf/dzw/zzhzw/ycpd/zhwgrym/201905/W020190514703397988132.jpg 3.板块摇号中签率情况。 从中签率统计来看，整个南部卧城的新房销售情况并没有实地探访中销售们表现得那么乐观。 区域内三次中签率低于10%的摇号，两次出现在2018年8月的佳源湘湖印象（高层2.75%；小高层7%），一次出现在2019年4月的德信碧桂园印江南（高层&洋房6%）。 此外，其余楼盘的高层、小高层类产品，中签率都相对较高，达到60%、80%以上，甚至部分出现流摇。 由此可见，区域购房者对于价格的敏感度还是非常高的。 萧山南部卧城中签率情况表http://img.zjol.com.cn/mlf/dzw/zzhzw/ycpd/zhwgrym/201905/W020190514703398067007.jpg
4.板块库存量情况。 根据浙报传媒地产研究院数据，南部卧城2017、2018年共出让10宗宅地，累积可售面积高达162.8万方，是杭州市区库存量最大的板块之一。 从这半年的销售情况来看，体量相对较小的卧城印象（14万方）、印江南（6.5万方）去化得差不多了。 余下像佳源府、湘湖悦章、桂语朝阳、平安蜀山项目、旭辉蜀山项目、禹州蜀山项目等都是建筑体量在15万方及以上的大盘，去化速度本来就不快。 若区域房价再往上调整，那么去化周期无疑会更慢。 萧山南部卧城库存情况表http://img.zjol.com.cn/mlf/dzw/zzhzw/ycpd/zhwgrym/201905/W020190514703398123609.jpg
三 最后，来简单谈一谈本次探访的一些感悟。 1.珍惜钱江南岸低总价地铁盘。 相对于江北而言，钱江南岸的置业门槛本来就高，单价2万+、又有地铁，除了萧山科技城外，就只剩下萧山南部卧城了。就目前区域内楼盘的在售价格来看，部分还尚具性价比，要珍惜钱江南岸低总价能买到的地铁盘。 2.珍惜市面上可以买到的89方小三房。 刚需们必须注意到的是，随着地价的逐渐升高、“偷面积”管控的日益严格，90方小三房已经逐步退出杭州主流市场了，取而代之的是96方三房、103方三房，日后就算新房的设计理念、产品理念如何迭新，但在户型设计上，实际上已经进入了一个“倒退”的阶段。 3.想买南部卧城的刚需不要慌，后期可选余地还很多。 参考上述数据，整个萧山南部卧城其实后续供应量非常充足，光是待上市的纯新盘就有5个，体量均在15万方及以上。所以，暂时没有选到满意房源的刚需购房者们不必慌张。 4.如果南部卧城房价破3，那不如换个思路看看其他板块。 比如，地铁1号线湘湖站附近的楼盘，建设一路离地铁站稍远的几个楼盘，房价都尚在3万元/㎡或略出头一些。这样一对比，它们的性价比瞬间变得不错了。
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